土地资产三题

2008-09-14 Sunday 16:37:14

土地资产三题

周其仁

最近“土地爷”到处升帐。在城市化进程加快的大背景下，“经营土地”——政府招标出让土地以获取巨额城市开发基金——的旗帜席卷东南西北。这件事情学问不小，本文取一些简单的来发问吧。

资产的含义

当人们说可以经营的土地不再是简单的土地资源，而是土地资产时，他们说的究竟是什么意思？或者问：“土地资源”与“土地资产”，区别究竟何在？很遗憾，在我们日常的语言习惯里，两者的区别是含糊的。“资源”者，可用之物也；而“资产”的最浅白意思，也就是可用之物。

在西文里面，“资产”（assets）有点讲究。根据博尔丁（Kenneth E. Boulding，一位对会计学和经济学都有深入研究的学者）的研究，assets这个英文词与法文里的“足够”（assez）有关。为什么“资产”与“足够”扯上了关系？因为这最初是一个法律概念，所要处理的问题是破产的业主拥有的资产是否可以“足够”偿还全部负债。

原来“资产”起源于对个人和企业还债能力的度量！借钱还债这回事，我们中国人是早就懂得的。我们也知道，要是还债的时候现金不足，可以变卖田产、房屋、首饰，也可以折价偿还实物。这样看来，“资产”就其本意，就是“可以用来偿债的现金和实物资源”。

现金资产一块钱顶一块钱，偿债能力一目了然。实物资产可就要麻烦一些了。当然，债务人可以变卖求现——还是拿现金还债。不过，临到债主上门的时候去卖东西，卖给谁去？勉强卖，怎么会卖得出好价钱？最近美国世界通信公司要破产，资产有1 000亿美元之巨，其中怕有900亿是非现金资产，上哪儿卖去？幸亏美国有一部《破产法》，其中第11章保护破产公司经过一个时期来从容处理资产、清偿债务。

资产的价值

拜先人之福，意大利早在12—13世纪就发明了复式簿记和资产负债表。在资产负债表上，生意人的资产——可用于偿债的资源——被记在左栏，负债和权益记在右栏。左右相对照，资产减负债永远等于权益。有了这么一件利器，做生意到底是赔是赚，是否资不抵债，无论生产交易多么复杂多变，都可以一目了然。平心而论，这比我国传统的“轧头寸”办法实在棋高一着。

有了资产负债表，“资产”就不再仅仅与破产事务相联系了。现在，列在资产负债表左栏的“资产”，意思是“有价值的资源”，并且该“价值”清楚地“为业主所拥有”——代表着业主拥有排他性的“索取权”。就是说，业主随时可以独断地“索取”资产价值，以承担他的负债义务。

现在问：资产的价值量是如何确定的？数亩农地，其价值在于源源不断地生产出农作物。一幅市地，其价值在于承载房产或其他设施，以供市民利用。这些我们都不难理解。问题是：农作物与农地的价值量是什么关系？房产或城市设施与市地的价值量又是什么关系？

在经济学上第一个系统回答这个问题的是费雪。他的论点是：资产的价值无非是作为收入源泉的价值。因此，资产的现值是把预期的资产收入折现而成的。如果我们预期数亩农地生产的作物，每年可卖得1 000元，那么，该农地的价值，就是永久的每年1 000元折现到今天的价值。市地同样，如果预期每年平均的批租地价为10 000元，那么这幅市地的价值就是永久的每年10 000元收入的折现价值。

折现——也叫贴现——就是用利率在未来的收入和今天的资产价值之间建立桥梁。顺便提一句，“利率”形形色色，学问不浅。好在张五常教授的《经济解释》，已经根据费雪的理论把利率讲得一清二楚，有心的读者应该不难明白。有了利率，将任何预期的未来收入除以利率，就可得出该资产的现在价值。

假定利率为5%，每年提供1 000元农产品的农地现值，就是 20 000（1 000/0.05）元；每年预期收入10 000元的那幅市地，价值就是20万元。这个计算好理解，存2万元到银行，如果利率为5%，你是不是每年得利息1 000元？存20万元，是不是每年得利息 10 000 元？

重要的是，虽然庄稼是从农地上生长出来的，但农地的价值却要由庄稼的市场价格（收入）来定，如同市地的价值由其产生的市场收入来决定一样。从这一点看，谈资产必定要谈市场，因为离开了市场，我们不知资产的价值为何物。

25万亿元国有土地

有了如上“资产”和“资产价值”的概念，我们在读时下的财经新闻时就会有所“发现”。譬如日前有报道宣布，“我国拥有的国有土地资源价值25万亿元”，“是数倍于其他国有资产的最大的国有资产”云云。

25万亿元国有土地资产！可惜众多报道皆没有交代这个数字是如何估计出来的，根据是什么。退而求其次，让我自己来掂量一下它的含义吧。当然，我所根据的只能是上文关于“资产”和“资产价值”的概念。说“只能”，因为不知道除此之外是否还有其他正确的办法。

我们还是假定长期平均利率是5%。现在的问题是，给定国有土地价值25万亿元，那么每年从这些国有土地上产生的收入该是多少呢？很简单，应该是每年可收125亿元，差不多就是现在一年的全国总税收！这还不是天大的利好消息？

遗憾的是，“应该”归应该，实际是实际。也是原国土资源部部长讲话里提供的数字，2001年我国国有土地使用权招标拍卖价款为492亿元。要注意，按照目前的制度，国有土地使用权招标拍卖的年期为50年。这就是说，近500亿元的土地收益等于每年收入10亿元人民币。依然假定长期利率为5%，年度收入10亿元的资产价值是多少？200亿元而已。

天可怜见的，当下我国国有土地按照实际的年收入流估计的资产价值，连国土资源部宣布的资产价值零头的一半还不到。要进一步探察究竟，我们下周再谈吧。

2002年7月29日