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土地落价又归谁？

2008-09-30 Tuesday 12:35:17

土地落价又归谁？

周其仁

几周之前，本专栏发表的“白菜涨价要不要归公”，对土地的经济理念做了一点讨论。说起来工业革命两百多年了，可是只要涉及土地，那些错的离谱的思维还是把人缠得难解难分。

早就知道“土地涨价归公”是一个影响深远的错误命题，知难而进，准备多写几篇予以清理。

“白菜”一文提出的问题如下：任何商品的市价上涨，都包含该商品所有者人为努力以外的“社会因素”，如果土地涨价要归公，那么白菜——以及数之不尽的其他商品和服务——涨价要不要归公？本文换一个角度再问：要是涨价获得的意外之财要归公，那么土地和其他商品的落价所造成的意外损失，是不是也应该“归公”呢？

不少人想到土地，就下意识地认为它只可能涨价，不可能落价。比较学术化的推理，是说由于土地缺乏供应弹性——即上帝造地的数目是给定的，难以对增长的土地需求作出灵敏的反应——因此，只要人口持续增加，或收入持续增加，或人口收入一起持续增加，土地的市价就一定会因为供应量缺乏弹性飞涨。数年前请教一位房地产王牌推销经理为什么房价持续走高，他的回答是“人多地少、人多地少、人多地少”。房地产卖家对此深信不疑，似乎还可以理解。但是那么多买家听来也不觉得刺耳，可见“地价不落”的教条何等深入人心。

供应弹性为零的经济学”大加讽刺了。其实关于土地供应弹性为零的断言，转来转去只用了一招，那就是“假设其他条件不变”。问题是，人口增长、收入增长以及由此带来的对土地需求的增长，真的就不会刺激其他条件变化吗？今天到任何一座中国城市的近郊走一走，你总可以看到无处不在的塑料大棚。什么是塑料大棚呢？那就是土地可以增加供给的证明——本来受气候的限制，一幅农地只能种一季或二季，可是加盖一个塑料大棚之后，一年四季都可以生产蔬菜、瓜果、苗木。这难道不就等于增加了土地供给？再到城市中心看摩天高楼，那底座相同的100层楼，难道不正好比10层楼增加了10倍的土地面积？

在技术变化的条件下，市场对土地需求的增加是能够引起土地供应的增加的。这个道理，反过来也一样成立。需求下落，塑料大棚可以拆除不用。摩天高楼当然会麻烦一点，但可以出现空置，导致楼价下落，然后再减少对土地的需求，由此牵动地价的下落。

因此在经验上，楼价地价既可能急升，也可能猛降。1988年末我第一次到日本，东京地价飞涨的行情差不多写到了每个人的脸上。但是1998年再去，当地朋友估计平均地价跌掉了50％。1993年在LA念书，日本人到那里大手买楼，据说有坐在豪华车里半天成交6栋摩天大楼的纪录。过不了几年，美国楼价地价一起下跌，“炒房地产炒成房东”的日本人不少。香港市场何又不是如此？1967年大陆红卫兵火烧英国代办处的时候，引发香港楼价暴跌90％。1997年亚洲金融风暴，香港楼市又跌了60％，一时间似乎满街都是“负资产族”！1992年起于北海、海南等地的炒房地产热，等到来年朱鎔基总理手起刀落管制国有信贷，全国多少地方的房地产市价一落千丈，某些中心地带的楼价甚至要到十年以后才缓回来。最近的例子是去年，政府调控房价，上海首当其冲，据说房地产市价下落了20％。是不是真的那么多，我没有考证，但下落应该是真的。这些举之不尽的事实说明了一点：土地像一切资产一样，市价可能升落；在某些条件下，地价可能暴涨，也可能暴跌。

这就带出了本文的问题。按照“土地涨价要归公”的逻辑，一旦地价出现暴涨，政府有权把“与资产拥有人的努力无关的社会因素引发的涨价收益”通过税收“收归公有”。那么，面对地价暴跌，政府又意欲何为？难道地价的暴跌，全部都是资产拥有人的“本事”吗？当年北京红卫兵烧英国代办处，与香港买楼花的投资人究竟有什么鸟相干？可是，这厢烧了代办处，那厢对中英关系即将恶化的预期真就撼动了市场，于是楼价地价一泻千里。其实和资产涨价一样，落价的“社会性因素”也数之不尽。政府只管“涨价归公”，不管落价归私，说得通吗？

可是一旦政府真的实行“对称管制”——涨价抽税、落价补贴——事情就更加难办。因为很不幸，普通人的行为倾向，是做对的事情归功自己的眼光和能力，而做错的则归于“不可抗拒的外部影响”。土地市价的涨落，影响因素多了去了，究竟哪些应该“归公”，哪些应该归私，坐而论道也许可以，真要“理论”起来，到哪里去找明确的界限？

这样一路想下来，我们意外地发现，政府对市场收益的左抽右抽，与对市场损失的左补右补，在逻辑上居然是相通的。这样的经济，居民私人投资的自由和责任一起被削弱，人们的注意力不能不更多地从市场转向政府、转向议会、甚至转向街头和广场。那是一个纷争不断、口水旺盛、唯独不那么刺激人们努力生产和交易的世界。这样的世界，才真正称得上“国危矣”。

要避免进入那样的世界吗？从听起来振振有辞的“土地涨价归公”开始防微杜渐吧。

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