90平米的房子可以盖多高?
2008-09-30 Tuesday 12:48:00
90平米的房子可以盖多高?
周其仁
饭店里有大桌,也有小桌。这个现象好懂,因为客以群分——有的呼朋唤友,喜欢一大家子聚餐,有的就是卿卿我我两人吃顿安静饭,也有孤家寡人一个的,跑出来举杯小酎一番。开饭馆当然要顾及这些很不同的要求,分别摆上大桌小桌迎客。
比较难懂的,是一个饭店究竟怎样决定大桌小桌的比例?朋友,你要不要试试回答一下这个看似简单的问题?我自己是试过的,知道问题深不可测。
这类难题向来靠市场智慧解决。什么是“市场智慧”?就是在日常市场竞争中运用“琐碎的知识”解决无数细节问题的能力。在学院派专家关注这些琐碎的知识之前,市场智慧是从经商的实践经验里积累而成的。机制很简单,凡商家做错的决定,只要客户不买账,一定带来某种财产损失——大桌小桌摆的比例不对,客人望而却步,找别家去也。市场是分散做决定的。“老板”固然可以一意孤行,但只要有人做得比你对,更适应顾客的要求,你的麻烦就开始了。竞争淘汰愚蠢,逼人总结经验,也催人学习,使市场智慧得以形成并传播。
是的,市场活动要靠无数琐碎的知识来支持。开饭馆不但要确定大桌小桌的比例,还要确定店堂与包间的比例、灶火与客位的比例、每天事先预备的各种菜色的比例,皆琐碎,可是一招不慎,全盘皆输。旅店里大客房小客房、大床小床的安排,不是简单的学问。飞机上商务舱位设少了,白白丢失收入机会;设多了,可能赔上老本。过去讲国民经济“有计划、按比例”,没有追问有关比例的知识从何而来,现在看,市场智慧是基础。漠视市场智慧的计划经济,中听不中用。
转谈最近房地产市场吵得沸沸扬扬的“90平米”问题。远远看,这首先是一个比例问题:多少房子盖得超过90平米,多少等于或小于90平米。在这个问题上,市场——无数的买家和开发商——已经做出了自发的决定。观察的结果似乎是大户型偏多,中小户型偏少。这里所说偏多偏少,是从市场供求形势里看出来的。比如不少大都市,中小户型好像怎样也供不应求,一挂出来立刻卖光。大户型呢?等客上门的楼盘还有不少。
一多一少之间,问题就来了。为什么资源被如此配置?为什么开发商不多供应一些中小户型?为什么对大户型买家虚位以待,却让广大中小客户一位难求?加上大户型房子的总售价动辄百万、千万、甚至上亿,一般工薪族无力问津,再加上中小户型的自住比例一般较高,而豪宅投机的故事比比皆是,空置的大房子所在多有,问题的性质轻而易举地就转变了。一时间,地产市场上口水战不断,再来一个媒体报道任自强说了“就是为富人盖房”,齐了,地产界要不火爆也不可能。别人我不知道,易宪容是到香港大学张五常门下学过艺的经济学家,这两年看他论房地产的言论,激愤之情溢于言表,仿佛非革命不足以解决问题。
你是政府你管不管?区区在下——虽然被不知所谓之辈封为“原教旨市场化分子”或“市场崇拜者”,而自己也以此为荣——认为,政府还是要管的。不是应该不应该管,而是情势所迫,非管不可。去年我写过分析房地产的文章,讲过经济问题多少都有政治含义。在某种条件下,经济问题的政治含义突然集中和尖锐化,政府干预就挥之不去了。比较起来,地产市场得到政府干预的机会向来比较多。伦敦和纽约是资本主义的心脏,香港号称世界上最自由的市场经济,可是偏偏在那些地方,政府对房地产的“价管”(房租管制)和“量管”(公房和其他补贴房)层出不穷。为什么?地产的政治含义很严重就是了。
去年那篇分析文章的中心观点,是政府在处理具有高度政治性的经济问题时,要为利用和发挥经济规律留下尽可能大的空间。具体讲房子,当外来高端需求“冲击”本地市场的时候,政府动用“价管”或“量管”手段,保护一下中低端的本地需求无可避免。可是但凡可能,就不要把高端需求全部赶尽杀绝,而要利用高端需求来刺激供给。假以时日,供给能力上来了,真正大小通吃——各种需求都可以满足了,经济问题的政治含义才可以消退,才可以回归为比较纯粹的经济问题。
这个观点同样可以用来分析大房子小房子。为什么造那么多大房子?讲到底就是开发商预期大房子的需求还远远没有得到满足。在此预期之下,给定造大房子的利大,开发商的行为无论怎样也向大房子倾斜。可以破口大骂,但就是让骂家们来当开发商,让我冒犯推断一下,他们的行为也不会有太大的不同。这就是说,市场处理问题有能和不能的界限。在可以赚大钱的机会预期尚很强烈的情况下,要“玩家们”弃大从小,市场没有这个能耐。
政府出场在所难免。于是才有“70%的土地必须建造90平米房子”政策的出台。讲过了,再讲一回,凡市场不能之事遇到政治压力又一定要推行的,政府非出手不可。完全不受政府干预的市场,黑板上或许有,真实世界里绝对无。这一点没有问题。
有问题的是,当政府大手干预市场之际,要不要对市场智慧有一点起码的认识和重视?具体问,政府怎么有那么大的把握,断定全中国——一个幅员很大、各地差异也很大的伟大国家——房地产需求的70%一定就是90平米以下中小户型的房子?听清楚了,我并没有定断这个比例一定就是错的——那是我自己藐视市场智慧的证据了。我只不过好奇,这样一刀切出来的“铁率”,倘若对了——政府的规定与市场的实际需求大体一致——当然皆大欢喜,隆重庆功就是了。可是万一不对,甚至离题很远,又是个什么结局?
由此想到了本文的题目。这次政府管的是“平方米”,并没有同时管层高。我认为经济压力——主要是管制下未满足的巨大市场需求——可能从此就推高我国住宅。到底可以堆多高?请教过几位工程师。一位说,“层高6米没问题”;另一位说“9米也可以”;最后一位一定读过经济学,回应说“要是不怕花成本,再高点也无妨”。不难算,90平米的房子隔两层就是180平米,三层就是270平米。更不难想象,一个代客隔楼的新兴产业由此兴旺发达!
政府也容易应对,下次发文件管制“立方米”就是了。可是派生的问题还是接踵而至:开发商主动“少算”体积让给买家怎么办?过去卖家多算面积,侵犯买主利益,引发精确测量和投诉。现在“少算”,买卖双方一起对付管制,谁人举报?离开了群众举报,查办体积违规的执法成本有多高?政府要雇多少人手才能遍测天下房屋,行得通吗?
初步结论,干预市场也不可以漠视市场智慧。漠视了,要受罚的。