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土地资产三题

2008-09-14 Sunday 16:37:14

土地资产三题

周其仁

最近“土地爷”到处升帐。在城市化进程加快的大背景下,“经营土地”——政府招标出让土地以获取巨额城市开发基金——的旗帜席卷东南西北。这件事情学问不小,本文取一些简单的来发问吧。

资产的含义

当人们说可以经营的土地不再是简单的土地资源,而是土地资产时,他们说的究竟是什么意思?或者问:“土地资源”与“土地资产”,区别究竟何在?很遗憾,在我们日常的语言习惯里,两者的区别是含糊的。“资源”者,可用之物也;而“资产”的最浅白意思,也就是可用之物。

在西文里面,“资产”(assets)有点讲究。根据博尔丁(Kenneth E. Boulding,一位对会计学和经济学都有深入研究的学者)的研究,assets这个英文词与法文里的“足够”(assez)有关。为什么“资产”与“足够”扯上了关系?因为这最初是一个法律概念,所要处理的问题是破产的业主拥有的资产是否可以“足够”偿还全部负债。

原来“资产”起源于对个人和企业还债能力的度量!借钱还债这回事,我们中国人是早就懂得的。我们也知道,要是还债的时候现金不足,可以变卖田产、房屋、首饰,也可以折价偿还实物。这样看来,“资产”就其本意,就是“可以用来偿债的现金和实物资源”。

现金资产一块钱顶一块钱,偿债能力一目了然。实物资产可就要麻烦一些了。当然,债务人可以变卖求现——还是拿现金还债。不过,临到债主上门的时候去卖东西,卖给谁去?勉强卖,怎么会卖得出好价钱?最近美国世界通信公司要破产,资产有1 000亿美元之巨,其中怕有900亿是非现金资产,上哪儿卖去?幸亏美国有一部《破产法》,其中第11章保护破产公司经过一个时期来从容处理资产、清偿债务。

资产的价值

拜先人之福,意大利早在12—13世纪就发明了复式簿记和资产负债表。在资产负债表上,生意人的资产——可用于偿债的资源——被记在左栏,负债和权益记在右栏。左右相对照,资产减负债永远等于权益。有了这么一件利器,做生意到底是赔是赚,是否资不抵债,无论生产交易多么复杂多变,都可以一目了然。平心而论,这比我国传统的“轧头寸”办法实在棋高一着。

有了资产负债表,“资产”就不再仅仅与破产事务相联系了。现在,列在资产负债表左栏的“资产”,意思是“有价值的资源”,并且该“价值”清楚地“为业主所拥有”——代表着业主拥有排他性的“索取权”。就是说,业主随时可以独断地“索取”资产价值,以承担他的负债义务。

现在问:资产的价值量是如何确定的?数亩农地,其价值在于源源不断地生产出农作物。一幅市地,其价值在于承载房产或其他设施,以供市民利用。这些我们都不难理解。问题是:农作物与农地的价值量是什么关系?房产或城市设施与市地的价值量又是什么关系?

在经济学上第一个系统回答这个问题的是费雪。他的论点是:资产的价值无非是作为收入源泉的价值。因此,资产的现值是把预期的资产收入折现而成的。如果我们预期数亩农地生产的作物,每年可卖得1 000元,那么,该农地的价值,就是永久的每年1 000元折现到今天的价值。市地同样,如果预期每年平均的批租地价为10 000元,那么这幅市地的价值就是永久的每年10 000元收入的折现价值。

折现——也叫贴现——就是用利率在未来的收入和今天的资产价值之间建立桥梁。顺便提一句,“利率”形形色色,学问不浅。好在张五常教授的《经济解释》,已经根据费雪的理论把利率讲得一清二楚,有心的读者应该不难明白。有了利率,将任何预期的未来收入除以利率,就可得出该资产的现在价值。

假定利率为5%,每年提供1 000元农产品的农地现值,就是 20 000(1 000/0.05)元;每年预期收入10 000元的那幅市地,价值就是20万元。这个计算好理解,存2万元到银行,如果利率为5%,你是不是每年得利息1 000元?存20万元,是不是每年得利息 10 000 元?

重要的是,虽然庄稼是从农地上生长出来的,但农地的价值却要由庄稼的市场价格(收入)来定,如同市地的价值由其产生的市场收入来决定一样。从这一点看,谈资产必定要谈市场,因为离开了市场,我们不知资产的价值为何物。

25万亿元国有土地

有了如上“资产”和“资产价值”的概念,我们在读时下的财经新闻时就会有所“发现”。譬如日前有报道宣布,“我国拥有的国有土地资源价值25万亿元”,“是数倍于其他国有资产的最大的国有资产”云云。

25万亿元国有土地资产!可惜众多报道皆没有交代这个数字是如何估计出来的,根据是什么。退而求其次,让我自己来掂量一下它的含义吧。当然,我所根据的只能是上文关于“资产”和“资产价值”的概念。说“只能”,因为不知道除此之外是否还有其他正确的办法。

我们还是假定长期平均利率是5%。现在的问题是,给定国有土地价值25万亿元,那么每年从这些国有土地上产生的收入该是多少呢?很简单,应该是每年可收125亿元,差不多就是现在一年的全国总税收!这还不是天大的利好消息?

遗憾的是,“应该”归应该,实际是实际。也是原国土资源部部长讲话里提供的数字,2001年我国国有土地使用权招标拍卖价款为492亿元。要注意,按照目前的制度,国有土地使用权招标拍卖的年期为50年。这就是说,近500亿元的土地收益等于每年收入10亿元人民币。依然假定长期利率为5%,年度收入10亿元的资产价值是多少?200亿元而已。

天可怜见的,当下我国国有土地按照实际的年收入流估计的资产价值,连国土资源部宣布的资产价值零头的一半还不到。要进一步探察究竟,我们下周再谈吧。

2002年7月29日

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