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管制商品房层高的政策管用乎？

2008-09-30 Tuesday 12:45:24

管制商品房层高的政策管用乎？

周其仁

本来对收入差距还有几句话要说，不料一位记者的电话，改变了本专栏的计划。记者在电话里说，政府刚刚宣布要管制商品房的层高，而“据传闻”——原话如此——限制层高的始作俑者不是别人，正是区区在下，所以要求采访云云。

天下真还有比《无极》还要无厘头的戏文。无以应对，只好问有没有读过拙作“九十平米的房子可以盖多高”？(见《经济观察报》2006年7月10日39版)对方答没有读过。这就对了：看过那篇文章的读者，不同意归不同意，总不至于把我“恭维”成限高政策的建议人吧？

那篇文章，是评论“70%的土地必须建造90平米房子”政策的。文章分析说，出于房地产问题上的政治压力——众人的经济利益发生了一时难以解决的严重矛盾——不管我们高兴不高兴，政府大手调控地产，在所难免。但是我的观点很明确：政府大手干预市场的时候，对市场智慧至少要有起码的认识。我的疑问是，“政府怎么有那么大的把握，断定全中国——一个幅员很大、各地差异也很大的伟大国家——房地产需求的70%一定就是90平米以下中小户型的房子？”

为了防止误解，文章特别声明，“我并没有定断这个比例一定就是错的”。我认为的问题是，“这样一刀切出来的‘铁率’，倘若对了——政府的规定与市场的实际需求大体一致——当然皆大欢喜，隆重庆功就是了。可是万一不对，甚至离题很远，又是个什么结局？”

行文至此，文章指出“90平米”政策管制的只是面积，并不包括层高。然后继续推断，经济压力即管制下未能满足的市场需求，可能从此推高我国住宅的层高——因为“不难算，90平米的房子隔两层就是180平米，三层就是270平米”——由此还可能派生出“一个代客隔楼的新兴产业”哩！

接下来，就是引起“传闻”的那句话——“政府也容易应对，下次发文件管制‘立方米’就是了”。望文生义，把这句话说成限高政策的催生因素，好像也是白纸黑字，铁证如山了。可是，将前后文——这是经济散文——联起来读一读，这哪儿是哪儿呀？

我不过说，政府“猜对”全国住宅需求结构的可能性不大。只要政府猜得不对，硬性的“90平米铁率”政策一定走形：限面积不限高，市场就可能大做层高方面的文章。其实，我是实例在手才敢写下上述推断的。中部地区的一个省会城市，开发商打出过“层高5米2”的招牌，买家入住后发现实际层高实在不足以搞成套内两层，闹僵起来，成为当地新闻。规避管制做层高文章，是不需要北大教授来教的。

政府就是实行了限高政策——听说层高不得过4米6——结局又如何？我在文中推断，“派生的问题还是接踵而至”，比如说，开发商主动“少算”体积可不可以？说的，政府当然言出法随，限制了房产体积就严格检查、严格执法。问题是，政府不是免费机关，查房子的体积又谈何容易？买卖双方都乐意的事情，体积少算、价格不亏不就得了？这样的事情，脱离了民举的官究，成本不用说也是天价。

很明白，拙作的本意不但没有“建议限高”，而且断言，即使宣布了限高政策，也不可能见效。现在，“政府可能限高”的推断应验了——快得离谱，但是我认为决定政策的官员根本不知道我那篇小文，他们不过以行为表明，区区在下的推断功夫不算很俗就是了(一笑)。限高政策果然出台了，那么我们关于限高政策必将引发其他行为扭曲、最终失灵的推断又将如何呢？希望读者拭目以待吧。

也不是没有正面建议。“干预市场不可漠视市场智慧”，就是一条相当正面的建议。当然，这个建议知易行难。一般而言，正因为漠视了市场智慧，才敢于以行政之手干预市场。干预又不漠视市场智慧的，从何谈起呢？讲到底，真正重视市场智慧，怎样也不容易手脚痒痒动不动就要干预一番。

并不是完全反对政府的行政干预和管制。仍然以房产为例，我以为，市场智慧完全失灵、非政府大手干预的事情的确是存在的。个人观点，最首当其冲的，就是政府和公家机构的办公、住宿、休闲、培训场所和用房。在这个领域，价格机能一般不见效，市场智慧也无能为力，非行政、法律、人民代表大会来管一管不可。

印象深刻的一件事，是三年前在长沙，亲耳听到一个区政府传达室老人家的抱怨：跑省政府办事的车，怎么全都开到我们这里来了？！他指给我看那不算远处的省府。我倒是一下子就看明白了，原来区政府大楼造得比省政府的还要豪华和高级！这几年，行程所至，见识不小，政府机关大楼有的盖得如故宫，有的如白宫。弄得我这个研究经济的，每每听到财政收入急增的消息，就情不自禁心里打鼓。

这些事情怎么没见到谁在大肆调控的？不应该管管面积吗？不应该管管体积吗？不应该管管建筑标准吗？不应该管管预算额度吗？都应该管，因为市场管不了。不过也许我孤陋寡闻，就是不知道政府有过类似90平米的禁令。或许有过文件吧——“楼堂馆所”的禁令言犹在耳——但是从执行的结果来衡量，没有看出来谁在真管。莫非我们的建设部仅仅是“民用建设部”。若是，“官用建设”又归谁节制？

对比过两种决策思维，一种是“设身处地”，另一种是“置之度外”。看来，行政调控房地产分明属于后一种——决定政策的机关和官员分明把政府机构和官员自己的行为作了另案处理。也是讲过了的，倘若只有这两种决策模式，我还是倾向“设身处地”式——行政机构和官员决定调控政策的时候，千万不要把自己落下了。

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